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Posibles efectos sobre los contratos de alquiler por el COVID-19.

30-03-2020

La declaración del estado de alarma por parte del Gobierno a raíz de la pandemia del COVID-19 (Coronavirus) está afectando de manera significativa a empresas y autónomos. El cierre obligado de los negocios implica una revisión de los ingresos de las farmacias, mientras que sus costes fijos se mantienen inalterados, con el lógico efecto en la tesorería y en la cuenta de resultados. Además debe añadirse a este extremo la incertidumbre sobre cuánto puede durar este estado extraordinario de alarma.

 

Estas circunstancias pueden determinar que muchas farmacias tengan serias dificultades para cumplir con sus contratos de arrendamiento vigentes y hacer frente al pago de las rentas de los alquileres.

 

Ante esta tesitura, se plantea la duda de si el farmacéutico arrendatario puede dejar de pagar el alquiler, exigir una modificación del contrato que implique un retraso temporal en los pagos, etc.

 

Analizamos a continuación las opciones existentes, teniendo en cuenta que a fecha de la emisión del  presente informe, el Gobierno no ha producido regulación legal extraordinaria para estos casos.  

 

  1. La cláusula rebus sic stantibus

 

En primer lugar, siempre deberemos revisar al contenido del contrato para determinar si este tipo de circunstancias fueron tenidas en cuenta por las partes en el momento de la firma del mismo. Si bien no es habitual que ello ocurra, es necesario comprobarlo.

 

La cláusula rebus sic stantibus común carece de regulación legal expresa en nuestro derecho, habiendo sido definida por la doctrina y la jurisprudencia.

 

La aplicación de esta cláusula permitiría a una de las partes del contrato no cumplirlo, o cumplirlo solo parcialmente, en base a una circunstancia extraordinaria e imprevisible que implique que le es absolutamente imposible el cumplimiento de la obligación. Por tanto, la aplicación de esta cláusula supone una modificación de las obligaciones de las partes, es decir, una alteración del principio general del derecho de  pacta sunt servanda (el contrato es ley entre las partes).

 

Esta regla no puede ser aplicada de manera unilateral, por lo que la parte afectada debería defender judicialmente, en caso de falta de acuerdo, la modificación del contrato. Del mismo modo, la aplicación de esta cláusula nunca se ha producido de forma generalizada y automática, y en este sentido será necesario evaluar el impacto real de las circunstancias actuales en cada caso concreto.

 

  1. La doctrina del Tribunal Supremo

 

Como hemos expuesto, la cláusula rebus sic stantibus es una construcción de la doctrina y la jurisprudencia, lo que hace que haya sido el Tribunal Supremo el que ha determinado los requisitos que deben concurrir para su aplicación.

 

El supuesto que podría permitir la aplicación en las actuales circunstancias de la cláusula rebus sic stantibus es que, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes, las circunstancias económicas o la finalidad del contrato cambien de manera fundamental y de forma sobrevenida, de modo que este cambio implique un grave desequilibrio en las contraprestaciones con excesiva onerosidad para una de las partes del contrato. Tal como dice el Tribunal Supremo en Sentencia nº333/2014, de 30 de junio:

 

“Resulta lógico, conforme al mismo principio, que, cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de la buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.”

 

Los requisitos para la aplicación de la cláusula son, según el Tribunal Supremo:

 

  • Cambio de circunstancias que implique una alteración de la razón o causa económica del contrato con la consecuencia de una injustificada mayor onerosidad para una de las partes.

 

  • Imprevisibilidad del acontecimiento que motiva la aplicación de la cláusula en el momento de la firma de los pactos del contrato. Este acontecimiento debe ser extraordinario y no tener relación alguna con el riesgo normal asumible derivado del contrato de arrendamiento.

 

  • Excesiva onerosidad: Las circunstancias extraordinarias deben implicar un cambio significativo de la base económica del contrato firmado por las partes.

 

“Parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado en las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación).”

 

  • Subsidiaridad, es decir, que no sea posible una solución a estas circunstancias extraordinarias de otro modo ya pactado por las partes en el contrato.

 

Es importante destacar que las sentencias del Tribunal Supremo rechazan la aplicación de esta cláusula de forma generalizada en supuestos de crisis económica. De ser el caso, la modificación de las obligaciones del contrato de alquiler debería analizarse para cada caso de forma individual.

 

  1. Sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus a la crisis del

 

Lógicamente, son los tribunales quienes deberán decidir si es aplicable o no esta cláusula a cada caso concreto, si bien, a la vista de las excepcionales circunstancias actuales y del estado de alarma decretado, podría ser aplicable la doctrina del Tribunal Supremo citada en los casos en que se den las circunstancias también explicadas.

 

En este sentido, el empresario arrendatario perjudicado por las extraordinarias circunstancias actuales, podría invocar la cláusula rebus sic stantibus  para solicitar la modificación o suspensión temporal del contrato de arrendamiento. Esta cláusula fue invocada con éxito ante los tribunales con motivo de los efectos económicos derivados de la crisis económica y financiera del 2008:

 

“Determinado el carácter extraordinario de la alteración de las circunstancias, por el hecho notorio de la actual crisis económica, su notable incidencia en el contexto del mercado publicitario del transporte y su nota de imprevisibilidad en el marco de razonabilidad de la distribución asignación de los riesgos del contrato, la tipicidad contractual de la figura requiere, además, que dicha alteración o cambio de circunstancias produzca una ruptura de la razón de conmutatividad del contrato traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada.

 

En el presente caso, según la doctrina jurisprudencial expuesta, y siguiendo las periciales aceptadas por ambas instancias, cabe constatar dicha excesiva onerosidad que se desprende, de un modo claro, en el tránsito del ejercicio del 2008 al 2009, con el balance negativo, ante la caída desmesurada de la facturación, que no solo cierra con sustanciales pérdidas la concreta línea de negocio en cuestión, sino que compromete la viabilidad del resto de áreas de explotación de la empresa, en caso de cumplimiento íntegro del contrato según lo pactado.

 

(Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014).”

 

Así, en caso de falta de acuerdo entre las partes respecto de una posible modificación temporal de contrato de alquiler, corresponderá al juez determinar la validez o no de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus conforme a los principios de buena fe y de equidad que deben regir en general los contratos.

 

  1. Conclusiones

 

  • Es imprescindible revisar los contratos firmados para confirmar si existe regulación pactada por las partes en caso de supuestos de fuerza mayor, caso fortuito, o similares.

 

  • No existe regulación legal que determine de manera directa que la declaración del estado de alarma implique la posibilidad de incumplir los contratos de arrendamiento. Será necesario analizar las consecuencias en cada caso concreto.

 

  • Consideramos que la alegación por parte de los farmacéuticos arrendatarios de las circunstancias indicadas podrá ser una base de negociación con la propiedad arrendadora para de renegociar las condiciones del contrato. En este sentido, consideramos fundamental determinar y justificar los efectos de la situación actual del estado de alarma en el farmacéutico arrendatario: reducción extraordinaria de ingresos y de beneficios, alternativas y plazos de recuperación de ingresos por el farmacéutico arrendatario una vez cese la prohibición de apertura, etc.

 

  • Al no existir soluciones jurídicas de aplicación directa y a todos los casos, aconsejamos negociar con lógica y con buena fe dada la situación excepcional. El mismo Consejo de la Abogacía recomienda hacer uso de la mediación y la negociación, dejando solo en casos excepcionales la intervención de los tribunales.

 

  • En caso de que el famacéutico arrendatario no pueda cumplir sus obligaciones derivadas del contrato de alquiler de la farmacia, recomendamos notificar fehacientemente a la otra parte de la existencia de las circunstancias extraordinarias que determinan la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de pago del alquiler, ofreciendo alternativas viables al respecto.

 

  1. pactar una rebaja de la renta con una recuperación de los importes rebajados en el futuro;
  2. modificar la duración del contrato;
  3. actualizar la renta mediante IPC incrementado en X puntos porcentuales.

 

  • La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus no es de aplicación unilateral por parte del empresario arrendatario, y exigirá en caso de falta de acuerdo o de disconformidad entre las partes, de un pronunciamiento judicial. Por tanto, nada impide que ante la decisión unilateral del arrendatario de no pagar la renta o de pagar menos importe, el arrendador inste el correspondiente juicio de desahucio por falta de pago.

 

Departamento Legal

CIMA CONSULTING.

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